“地皮财务”该怎样决议？

导语

方案经济遗留上去的这一共同的制度，使得地皮成为中国地方当局宏大且不停增值的信誉泉源。差别于东方国度抵押税收刊行市政债券的做法，中疆土地收益的实质，便是经过出售地皮将来的增值（70年），为都会大众办事的一次性投资融资。

变革便是一系列选择。但真正改动汗青的选 择，事先并纷歧定看得明白。“地皮财务”便是云云。从降生到构成，它并没有一个完备的设计，乃至“地皮财务”这一名词，也是厥后才想 出来的。但正是这个去路不清、没人卖力乃至没有严厉界说的“地皮财务”，亘古未有[gèn gǔ wèi yǒu]地改动了中国都会的相貌，成为环球经济乐成与题目的本源。

“地皮财务”能否可以继续？能否还能改良？还 是必需通盘保持？乃是攸关国度运气的严重决议。由于“地皮财务”被“房价”、“糜烂”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，放弃“地皮财务”，简直成为学界和言论界一边倒的共鸣。本应客观、专业的学术讨论，演化成了责备“地皮 财务”的比赛。

好的“学术”，不在于报告人们众所周知的“知识”，而在于能表明众所不解的“变态”。“地皮财务”之以是抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内涵逻辑。“地皮财务”面前的经济寄义，远比乐鱼大少数人晓得的深入、 庞大。

本文试图以“信誉”为主线，重新评价“地皮财务”的功过，思索“地皮财务”改动大概带来的风 险，探究改良“地皮财务”的可行途径。

信誉：都会化的催化剂

都会呈现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却忽然呈现了不行逆转的“都会化”？绝大少数研讨，都以为都会化是产业化的后果。这一 外表化的表明阻碍了乐鱼对都会化深层缘故原由的 了解。

都会的特性，便是能提供乡村所没有的大众服 务。都会不动产的代价，泉源于所处区位；差别区位的代价，取决于大众办事的程度。大众办事是都会地皮 代价的独一泉源。无论城墙，照旧路途，或是引水工程，大众办事都必要大范围的一次性投资（fixed cost）。但由于传统 的资源取得方法，次要是经过剩余的积聚，大型工程建立每每必要成年累月的建立。宏大的投资，限定了大型大众办法的建立，成为制约都会开展的次要停滞。

打破性的前进，来自于近代信誉系统的创新。 信誉制度为大范围长周期的设置装备摆设和底子办法投资提供了大概。

信誉制度的要害是怎样取得“初始信誉”。产业化和都会化的启动，都有赖于取得超过原始资源的临界门槛。只要资源才干为资源作抵押。 一旦原始资源（底子办法）积聚完成，就会带来继续税收。这些税收可以再抵押、再投资，自我循环，减速积聚。

都会化形式的选择，说究竟，便是资源积聚模 式的选择。差别的原始资源积聚方法，决议了差别的都会化形式。汗青标明，完端赖外部积聚，很难超过最低的原始资源门槛。强行积 累，则会引发大范围社会骚动。因而，晚期资源主义的原始资源积聚，很大水平上是靠内部 打劫完成的。简直每一个兴旺国度，都可以追溯到其都会化晚期阶段的“原罪”。

传统中国社会的差序格式中，基于熟人社会的 官方假贷，只能是小范围和短周期的。近代中国被翻开国门后，不但没有积聚下原始资源，反而成为列强积聚原始资源的泉源地。1949年 后，中国重获完备的税收主权，但依托打劫完成原始资源积聚的内部情况已不复存在。中国不得不转向方案经济形式。

所谓“方案经济”，原 理上仍旧是经过自我输血，强行完成原始资源积聚的一种形式。在方案经济条件下，经济被分为农业和产业两大部类， 国度经过工农业产品的铰剪差，不停将农业的积聚转移到产业部分。依托这种措施，中国创建后来步的产业底子，但却再也没无力量完成都会化的积聚。超强的积聚率，窒息了中国经济，使消费和消耗无法完成无效地循环。变革前，中国都会化程度不停倘佯在百分之十几。

中国都会化的“最后的信誉”

中国都会化形式的大打破，肇始于上世纪80年 代前期。事先，农业部分曾经有力持续为中国的产业化提供积聚。深圳、厦门等经济特区被 迫实验仿效香港，经过出让都会地皮利用权，为底子办法建立融资。今后创始了一条以地皮为信誉底子，积聚都会化原始资源的共同道 路。这便是厥后广受诟病的“地皮财务”。

1994年的分税制变革，极大地紧缩了地方当局的税收比例，但却将事先范围很小的地皮收益划给了地方当局，今后奠基了地方当局走向“地皮财务”的制度底子。

随着1998年住房制度变革（“都会股票上市”）和2003年地皮招拍挂（卖方决议市场）等一系 列制度创新，“地皮财务”不停美满。税收分红大 减的地方当局不但没有衰落，反而敏捷暴富。急剧收缩的“地皮财务”，协助当局曩昔所未有的速率积聚来源始资源。都会底子办法不 仅渐渐还清欠账，乃至另有局部超前（高铁、机场、行政中心）。

确实，没有“地皮财务”，明天中国经济的许多题目不会呈现，但异样，也不会有明天中国城 市化的高速开展。中国都会成绩面前的真正机密，便是发明性地开展出一套将地皮作为信誉底子的制度——“地皮财务”。可以说，没有这一 巨大的制度创新，中国特征的都会化路途便是一句空话。

为何中国能走这条路？这是由于方案经济所创建的都会地皮国有化和乡村地皮个人化，为当局把持地皮一级市场发明了条件。“地皮财务”的作用，便是使用市场机制，将这笔藏匿的财产转化成为启动中国都会化的宏大资源。

“地皮财务”并非中国专利。从开国至1862年近 百年间，美国联邦当局依托的也是“地皮财务”。同地皮公有化的老大陆差别，殖民者简直无偿地从 原住民手中掠得大片地皮。事先美国联邦执法划定开创十三州的新拓展地和新参加 州的境内地皮，都由联邦当局一切、办理和支 配。大众地皮支出和关税，组成了联邦支出的最次要局部。地皮出售支出占联邦当局支出最高年份到达48%。

比拟中疆土地财务，就可以想象然后美国的“地皮财务”范围有多大。

2012年，中国国税支出11万亿元，假如按地皮支出占48%盘算，就相称于 5万亿，而2012 年“地皮财务”总支出只要不到3万亿。中疆土地财务，便是从上世纪90年月初算起，迄今也不外20余年。

而美国从开国伊始，直到1862年《宅地法》（Home stead Act）划定地皮收费转让给新移民，联邦当局的“地皮财务”才被地方当局的产业税所取代，前后继续近百年。所差别的是，美国“初始地权”的取得，靠的是对北美印第安人的屠杀和打劫，而中国则是经过方案经济的制度设计。

地皮财务的实质是融资而非收益

地皮公有的都会，大众办事的任何改良，都要先以不动产贬值的方法转移给地皮一切者，然后当局经过税收系统，才干够将这些外溢的收益发出。

因而，税收财务的服从简直完全依赖于与征税人的博弈，买卖本钱极高。而在地皮私有制的条件下，任何大众办事的改良，都市外溢到国有地皮上。当局无需经过税收“过滤”，就可以间接从地皮贬值中取得大众办事带来的利益。

绝对于“纳税”的方法，经过“出售贬值地皮”来来回回收大众办事，外溢漏失小、买卖本钱低。其积聚服从云云之高，以致于都会当局不但可以为底子办法融资，乃至还可以以补助的方法，为有继续税收的项目融资。

方案经济遗留上去的这一共同的制度，使得地皮成为中国地方当局宏大且不停增值的信誉泉源。差别于东方国度抵押税收刊行市政债券的 做法，中疆土地收益的实质，便是经过出售土 地将来的增值（70年），为都会大众办事的一次性投资融资。假如把都会当局视作一个企业，那么东方国度都会是经过刊行债券融资， 中国都会则是经过刊行的“股票”融资。

在中国，住民购置都会的不动产，相称于购置都会的“股票”。这就表明了为什么中国的住宅有云云高的收益率——由于中国住宅的实质便是资源品，除了寓居，还可以分红。不但分享如今大众办事带来的租值，还可以分享将来新增办事带来的租值。

因而，中国的房价和本国的房价是完全差别的两个观点。在这个意义上，“地皮财务”这个词，存在基本性的误导——地皮收益是融资（股票），而不是财务支出（税收）。在都会当局的资产欠债表上，地皮收益属于“欠债”，税收 则属于“收益”。

对“地皮财务”实质的了解，另有助于表明狐疑经济学家的一个“变态”——为何中国经济高速增加，而股票市场却临时低迷不振。

假如你把都会地皮市场视作股票市场的一局部，就会发明中国股票市场的增加速率和中国经济的增加速率完全分歧，一点也不变态。由于地皮市场的融资服从宏大于股票市场，因而，许多财产都市借助地方当局招商，变雷同过地皮市场融资。这也直接反驳了那些以为地皮财务克制了实体经济的责备。

地皮财务绝对税收财务的服从差别，固然很难间接察看，但乐鱼仍旧可以经过一些数据直接比力。

比年来，中国M2继续高速增加，但并未引发经济学家所预期的超等通货收缩。一个紧张的原 因，便是M2的范围是有实践需求支持的。如今有一种盛行的做法，便是拿M2和GDP作比力。 2012年M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万亿，M2与GDP的比例达190%。有人以为， M2/GDP数据逐年高企，阐明资金服从和金融机构的服从较低。更有人担忧通胀回归和房价反弹。

但理论标明M2和GDP并不存在严厉的对应关 系。1996年是个分水岭。从这一年开端M2凌驾GDP，但今后却临时坚持了低通胀，乃至部分时期还呈现通缩。而变革开放后频频大通胀都呈现在此之前。

这是由于，满意的钱币刊行范围，取决于钱币面前的信誉而非GDP自己。假如说税收财务信誉与GDP存在正相干干系，地皮财务提供的信誉与GDP的这种相干性就大概比异样GDP的税收财务成倍缩小。

1998年住房制度变革固然没有增长GDP，但却使“都会股票”得以正式“上市流畅”，全社会的信誉需求连忙扩展。假如乐鱼了解房价的实质是股价的话，就会晓得，通货收缩之以是没有准期而至乃至呈现通缩，乃是由于房价上升招致社会信誉收缩得更快。

了解地皮财务的题目与危害

固然“地皮财务”给中国经济带来了诸多利益，但同任何开展形式一样，“地皮财务”形式也有其本身的严重题目。这些题目不办理好，很大概会给整个经济带来宏大的体系危害。厥后果，不会小于税收财务已经带来的“大冷落”、 “金融风暴”、“主权债权危急”。

起首一个题目，便是“地皮财务”肯定要将不动产酿成投资品。当局打压房价的政策之以是频频生效，便是没有依照资源品的市场来办理住房市场。

“土 地财务”的实质是融资，地皮以致住宅就肯定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是由于没有汽车。异样，买商品房（都会股票）的 人，也并非由于没有住房。只需是地皮财务，不动产就无可制止地会是一个资源品。无论你怎样打压住房市场，只需其收益和活动性高于 股票、黄金、储备、外汇等惯例的资源渠道，资金就会持续流入不动产市场。

第二，拉大贫富差距。地皮财务不但给地方当局带来宏大财产，同时也给企业和团体疾速积聚财产提供了通道。靠投资不动产在一代人之 内完成数代人都不敢空想的巨额财产积聚，成为已往十年“中国梦”的最好注脚。

但与此同时，没无机会投资都会不动产的住民 与晚期投资不动产住民的贫富差距敏捷拉开。拥有不动产的住民，即便不高兴，财产也会自 动增长；而没有拥有不动产的住民，即便冒死 事情，拥有不动产的时机也会越来越迷茫。房地产锁定了差别社会阶级活动的渠 道，作育了绝望的社会阶级。

第三，占用少量资源。假如说中国经济“不和谐、不屈衡、不行继续”，房地产市场首当其冲。同假造的股票乃至贵金属差别，不动产为信誉底子的融资形式，会凌驾实践需求制造少量只要信誉代价却没有真实消耗需求的“鬼楼”乃至“鬼城”。

为了消费这些信誉，必要占用少量地皮，斲丧 失本使用于其他开展项目标名贵资源。资源市场就像水库，可以极大地进步水资源的设置装备摆设服从，浇灌更多的农田。但，假如水库的范围过大并因而而吞没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。

第四，金融危害。既然地皮财务的实质是融 资，就不行制止地存在金融危害。股票市场上一切大概呈现的危害，房地产市场上都市出 现。2012年天下地皮出让条约价款2.69万亿元，固然低于2011年的3.15万亿元，与2010年 的2.7万亿元根本持平。但这并不料味着地皮融 资在全资源市场上比重的减少。

停止2012年末，天下84个重点都会处于抵押形态的地皮面积为34.87万公顷，抵押存款总额 5.95万亿元，同比辨别增加15.7%和 23.2%。整年地皮抵押面积净增4.72万公顷，抵押存款净 增1.12万亿元，远超地皮出售支出的增加。这些地皮抵押品的代价实践上都是经过房地产市场 的代价来订价的。打压房价大概对坐拥高首付的银行住房存款发生不了几多要挟，但对高达6万亿以地皮为信誉的抵押存款却影响宏大。 一旦房价暴涨，云云范围的抵押资产升值将招致不可思议[bú kě sī yì]的金融海啸。

没有预备的税制转型

鉴于“地皮财务”带来的一系列严峻题目，主流看法简直一边倒地要求丢弃“地皮财务”。议论丢弃很容易，怎样找到替换的融资？一个复杂的回答，便是仿效兴旺国度，转向税收财务。

当 年美国“地皮财务”切换到“税收财务”，靠的是联邦当局保持地皮收益同时地方当局开征产业税。明天中国，地皮在地方，税收在中间。假如仿效美 国，中间当局就必需大范围让税给地 方当局。如今，中间税收方才凌驾11万亿，要想靠退税补偿近3万亿的地皮支出和占地方财务 支出16.6%的1万亿的房地产相干税收简直是不行能的（更不要说另有6万亿的地皮抵押融资）。

假如国税稳定，依照某些专家的发起， 经过间接增长产业税等新的地方税种来赔偿地皮支出。那么，可否靠增税补偿保持“地皮财务”的丧失？中国的税负程度并不低，其增速远超 GDP。2012年完成税收到达11万亿，同比增11.2%。在此底子上，持续大范围加税的底子基本不存在。

在中国，“地皮财务”的实质是“融资”，其替换者肯定是另一种对等的信誉。而要把税收变为足以对抗地皮的另一个信誉底子，就必需打破一个紧张的技能屏蔽——以直接税为主的税收体制。

数据表现，2011年，我国所有税收支出中来自 流转税的支出占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的支出算计占比不敷30%。来自各种企业 交纳的税收支出占比更是高达92.06%， 而来自住民交纳的税收支出占比只要7.94%。 假如再减去由企业代扣代缴的团体所得税，团体征税不外占2%。客岁个税起征点上调后，今 年团体直缴的比例还会更低。这便是为什么税收高速增加，住民税负痛感却不敏感的紧张缘故原由。

任何一种变革，假如想乐成，条件便是征税人 的包袱不克不及好转。1862年，美国的税改取消联邦地皮支出，改征地方产业税，征税人的包袱没变，支出在差别当局间切换。但在中国如许 的税收布局下，就算是中间真的可以下决计减税，也不外是增加了企业的包袱，减税并不克不及间接进入住民团体账户。因而，对住民团体而 言，增长产业税便是付出净增长。

有人大概会质疑，岂非应该让中国企业忍耐云云高的税负？乐鱼可以用另一个题目答复这个题目，为什么中国边沿税率云云之高，环球投资还要簇拥进入中国？回答是：“地皮财务”。

借助地皮的宏大融资才能，地方当局可以实行无人能敌的税收减免和地价补助。其补助范围之大，乃至使得云云高的税率都变得微乎其微[wēi hū qí wēi]。也正是由于地方当局的补助宏大于税负的增加，中国企业才坚持了绝对竞争敌手的上风。

异样的原理，中间当局之以是可以坚持云云高的税收增加，很大水平上是仰仗地方当局更高的地皮收益。没有“地皮财务”的补助，企业基本无法包袱云云极重繁重的税收，中间当局的高税率就不行继续。

“地皮财务”的晋级与加入

中国将来几年最大的战略危害，便是在还没有替换方案之前，草率丢弃“地皮财务”。

没有刻舟求剑[kè zhōu qiú jiàn]的都会化形式。“地皮财务”也是云云，不管它曩昔多乐成，也不克不及包管其实用于一切开展阶段。指出间接税开征的危害，并非否认间接税的作用，而是要发扬差别形式在差别阶段的上风。同时，当都会化进入新的开展阶段后，为差别形式的转换寻觅可行的途 径。

最优的都会化形式，便是依据差别的开展阶段、差别的空间区位，组合利用差别的形式。一旦原始资源积聚完成，都会化进入波动阶段，其汗青脚色就会渐渐淡出并最初闭幕。差别形式过渡，没有复杂的切换途径。必需颠末庞大的制度设计和几代人的工夫。

正 确的变革战略该当是：积小改为大改。把宏大的长处调解，剖析到数十年的都会化历程中。要使每一次变革的工具，只占整个社会的很小局部。随着城 市化程度的进步，渐渐演化到间接税与直接税偏重，以致间接税为主的模 式。乐成的转换，是“无痛”的转换。工夫越长、工具越疏散，社会接受力就越强，变革也就越乐成。

详细做法是，当把都会分为已完成都会化原始资源积聚的存量局部和还没有完成的增量局部。在空间上、工夫上把差别的长处主体区离开，辨别订定政策，分阶段渐渐过渡到愈加可继续的税收形式：

1）企奇迹单元和贸易机构，可率先开端征收产业税；

2）永世产权（如侨房、公房等），可以开征产业税；

3）小产权房、城中村可以联合确权同时开征产业税；

4）有限期的房地产品业，70年到期后开征产业税同时转为永世产权；

5）老城新增住宅拍卖时就划定要交缴产业税；

6）老城区及左近新出让的项目可以延长限期，如从70年增加到20年或30年，到期后，开征产业税；

7）一切曾经有完备产权的物业，需以大众长处为目标，才可以强迫拆迁，物业均按市场价举行赔偿；

8）乐意自行改建的，在容积率稳定且不好转相邻权的条件下，容许自我更新；

9）乐意个人改革的，自行与开辟商会商条件。一般当局勉励的项目（如危旧房），可以容积率增长等方法予以嘉奖。

产业税可以有差别的款式，间接对应相干的大众办事。经过区别差别的政策工具，依照差别的阶段，将完成都会化的地域渐进式地过渡到可继续的“税收财务”，同时，创建与之绝对应的，以监视财税出入为目标社区构造。

都会新区局部则应维持高服从的“地皮财务”积聚形式。但维持，并不是意味着无需改动。其 中，最要紧的，便是必需尽快将住房地产分为投资和消耗两个独立的市场。如今的房地产政 策之以是服从低下，一个很紧张的缘故原由，便是乐鱼盼望用一个政策同时告竣“避免房地产泡沫”和“满意消耗需求”两个目的。要想开脱房地 产政策的主动场合排场，就必需将投资市场和消耗市场离开，并在差别的市场辨别告竣差别的经济目的——在投资市场，避免泡沫决裂；在消耗 市场上，确保居者有其屋。

市场区分后，就可以组合使用代价和数目两个杠杆，使政策的“精度”大幅进步。在投资市场 上（商品房），控制数目（好比，将供地范围同其空置率挂钩）打开代价，制止不动产代价暴涨触发的体系性危急；在消耗市场上（保证 房），控制代价增长数目，满意新市民进入城 市的根本消耗需求。

在这里必要分外指出的是， “地皮财务”下，中外货币的信誉的“锚”便是地皮。在某种意义 上，人民币是“地皮本位”钱币。中国之以是没有发生超等通货收缩，要害在于人民币的信誉 基石——“地皮”——的代价和活动性屹立不倒。一旦房价暴涨，地皮就会升值，信誉就会瓦解，众多的活动性就会决堤而出。

“人的都会化”

真正用来满意需求并成为经济波动之锚的，是 保证房供应。这局部供应该当尽大概的大。抱负的形态，便是要做到新加坡式的“广掩盖”。 所谓“广掩盖”便是除了有房者外，一切住民都 可以以本钱价取得首套大户型住宅。只需不克不及做到“广掩盖”，保证房就会加剧而不是增加社会不满，“寻租”举动就会诱发大范围糜烂。

而 要做到“广掩盖”，起首必需办理的题目便是资金。中国金融体系总体而言，资金十分丰沛，要害是怎样设计出充足的信誉将其贷出 来。现在的保证房不克不及进入市场。这种形式决 定了保证房无法像商品房那样使用地皮抵押融资。依托财务有限的信誉，肯定难以满意大规 模建立的巨额资金需求。

怎样既能与商品房市场区隔，又可以进入市场 流畅以便于融资？一个复杂的措施便是“先租后售”——“先租”目标是与现有商品房市场区 隔；“后售” 则是为理解决保证房建立融资。举 例而言：假定50平方米保证房的全本钱是20万 元（地皮本钱2000元/平方米，建安本钱2000 元/平方米）。一个打工者租房付出约莫500元/月，伉俪两人每年便是1.2万元，10年便是12 万元，15年便是18万元。届时只需补上差额， 就可取得完备产权。

这个假定的例子里，各地的详细数字大概不 同，但实际上讲，只需还款年限充足长，辅之以当局补贴和公积金（可辨别用来贴息和当局 物业费）,即便从事支出最低的职业，伉俪两人也完全有才能购置一套完备产权的住宅。

由 于住房终极可以上市，因而地皮（及附着其 上的保证房），就可以成为极端宁静无效的抵押品。经过刊行“资产包管债券”（Covered Bonds）等金融东西，使用社保(3.11万亿元) 、 养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀资金取得低息存款，只需当局少许投入（贴 息），就可以一举办理“全掩盖”式保证房的融资题目。

“先租后售”形式，看似办理的是住房题目，实践上却意味着“地皮财务”的晋级。

这一形式同以往的“地皮财务”一个紧张的不 同，便是以往“地皮财务”是经过补助地价来间接补助企业，而“先租后售”保证房制度，则是 经过补助休息力直接补助企业。2008年当前，制约企业开展的最大瓶颈曾经不是企业，而是休息力。新加坡和香港的比拟标明，住房本钱 可以明显影响当地的休息力本钱，进而加强外乡企业的市场竞争力。

“地皮财务”另一个结果，便是“空间的都会化”并没有带来“人的都会化”——都会四处是空置的豪 宅，农人工却仍然在城乡下活动。如今许多研讨都 把锋芒指向户口，好像取消户籍政策就可 以一夜之间清除城乡下的差距。取消户籍制度，假如不触及其面前的大众办事和社会福利，即是什么也没做；假如一切人主动享用公 共办事和社会福利，那就没有一个都会可以包袱得起。

户籍制度无法取消与“地皮财务”亲密相干。由 于没有间接的征税人，都会无法鉴别谁有权益享用都会的大众办事，就只好以户籍这种蠢笨但无效的措施来有限大众办事供应的范畴。要 想取消户籍制度，就必需改直接税为间接税。 而改动税制，就必需面临前文所述的制度危害。

但就算可以用产业纳税代替户籍，也照旧办理不了农人变化为市民的题目——明天由于短少产业而拥有不了户籍的非都会生齿，今天也一样 会由于短少产业而无法成为及格的征税人。因 此，研讨怎样让农人可以取得继续增值的不动产，远比研讨怎样取消户籍来得更故意义。

“先租后售”的保证房制度，使得户籍制度变得可有可无[kě yǒu kě wú]。它为非农民口取得都会资产和市民身份，间接翻开了一条正轨渠道——新市民只需寓居满肯定工夫，就可以经过购置保证房，成 为都会的正式市民。

“地皮财务”重修团体资产

如今的财务界，有一种广泛的见解，以为中国现行的税制布局，曾经到了非调解不行的境地。来由是直接税使每一个购置者都成为了无差异的征税人，无法像间接税那样，经过累进使高支出者承当更多的税负来调治贫富差距。

但 实际中，真正招致贫富差距的深层缘故原由，是有没有不动产。不动产成为分别有产阶层和无产阶层的次要分水岭——有房者，资产随代价上 升，主动分享社会财产；无房者，一切积聚都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财产差 异就越大。产业不均是因，支出不均是果。用税罢手段只能调治贫富的后果；用不动产手腕才干调治贫富的缘故原由。

要减少社会财产差距，最次要的手腕，不是税收转移和二次分派，而是要让大局部百姓可以从一开端就无机会均等地取得不动产。“地皮财务”向有产者转移财产的功效，是以后贫富差距加大的“罪魁罪魁”，但经过“先租后售”，这一功效立刻就可以变为减少贫富差距的无力东西。

“古代人”的特性，便是拥有信誉。地皮财务经过“先租后售”保证房，协助家庭疾速完成原始资源积聚，为休息力资源的都会化发明了条件。由于保证房的市场溢价远远高于其本钱， 因而，保证房房改就相称于以兑现期权的方法给一切家庭注资。

家 庭的经济学实质乃是从事“休息力再消费”的小微企业。将地皮资源大范围注入家庭，可以疾速修筑社会的团体信誉，使经济从国度信誉 底子拓展到团体信誉底子。保证房“广掩盖”， 为都会化的高速开展提供了一个宏大的社会波动器。它在长处连忙变革的开展阶段，极大地 增长整个社会的波动性，扩展在朝党的社会基 础。

“先租后售”保证房可以明显地进步设置装备摆设家庭服从。外洋的理论标明，同储备形状的养老金相 比，住宅愈加容易保值、增值。高活动性的住宅可以在家庭条理将社保和养老金资源化。

“先 租后售”保证房对中国经济的意义，乃是借 助“地皮财务”作为融资东西为启动大范围保证 房建立并将住房转化为都会化的生齿的原始资源，从而为都会化完成后转向税收财务发明条 件。1998年房改的乐成，推进了中国近十年的 疾速增加。保证房在范围上远超然后的房改（乃至美国的《宅地法》），可以预见，这一变革一旦乐成，中国经济至多还可以高速增加 20年。

完毕语

近代以来，中国不停都在仿照、追逐，鲜有能真正称得上“有中国特征”的制度创新。而“地皮财务”便是如许一个巨大的制度创新，其经济学意义远比大少数人的了解来得深入、庞大。

“地皮财务”只是一种金融东西。东西自己无所谓优劣，要害是怎样利用。“地皮财务”之以是广受诟病，并非“地皮财务”出了题目，而是怎样利用“地皮财务”出了题目。随着都会化阶段的演进，“地皮财务”用来办理的题目也该当实时改动。

从更久远的经济开展阶段看，乐鱼明天所担忧的题目，很大概会随着原始资源积聚阶段的完成而主动消散。

中国都会化最快的都会之一深圳，税收支出占 到当局支出的93%以上，来自地皮的收益曾经微乎其微[wēi hū qí wēi]。但深圳经济并未为无地可卖而“不行继续”——由于曾经完成了原始资源积聚，深圳 地皮财务曾经寂静加入。深圳的理论标明，乐鱼大概基本无需为长大后不治自愈的“病”吃药。

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